A cura di Giuseppe Torrusio (imprenditore, attivista politico del gruppo Avanti Capaccio Paestum).
Il Puc dovrà valorizzare l’identità paesaggistica percepibile e quindi la forma sensibile che qualifica il paesaggio, ricercando le implicazioni di tali obiettivi anche laddove si porranno temi da perseguire attraverso la costruzione di nuovi paesaggi. Ruolo fondamentale andrà attribuito ai giardini urbani, la cui carente dotazione si annuncia quale principale politica di riqualificazione delle esistenti modalità insediative. Si richiama al ruolo fondamentale che può assolvere, nella soluzione delle contraddizioni presenti sul territorio, quanto contenuto nella LR 22 Dicembre 2004, n. 16, laddove si prescrive che “nel caso di attuazione di un comparto da parte di soggetti privati devono essere preventivamente ceduti a titolo gratuito al Comune, o ad altri soggetti pubblici, gli immobili necessari per la realizzazione nel comparto di infrastrutture, attrezzature, aree verdi, edilizia residenziale sociale e altre opere pubbliche o di interesse pubblico, come localizzate dal Comune attraverso il Puc. La prescritta cessione verrà bilanciata dall’attribuzione di capacità media di utilizzazione edificatoria estesa all’intera superficie territoriale del comparto o ambito, caratterizzato da molteplici zone funzionali.
IL NUCLEO URBANO
Nell’ambito del progetto città, Capaccio Scalo deve porsi come nucleo baricentrico del territorio comunale, rinforzato e rinsaldato, lungo le diverse direttrici, con Rettifilo-Capo di Fiume, con Borgo Nuovo e con Laura, sbocco naturale di ricongiungimento della città con il mare. Capaccio Scalo deve essere riordinata e valorizzata con un centro servizi e l’allocazione di un futuro polo direzionale per nuove funzioni e più forti connotazioni.
I BORGHI
Prevedere il riordino, la riqualificazione e lo sviluppo dei borghi attraverso servizi, opere di urbanizzazione, infrastrutture di collegamento tra gli stessi, edificazioni di lotti interclusi, adeguamenti tecnici ed igienico sanitari.
AGRICOLTURA E ZOOTECNIA
È opportuno conformarsi alle norme contenute nel vigente PRG, nel quadro della L. R. n. 14/1982, confermate dalla L. R. n. 16/2004. Si pone l’esigenza di venire incontro alle crescenti necessità del settore zootecnico. Dal calcolo delle volumetrie, nelle zone agricole, andrebbero esclusi i paddock per allevamento zootecnico e le coperture per il foraggio agricolo, comprese quelle costruite in materiali rigidi di natura policarbonica o vetro con struttura portante metallica. Alle aziende agricole e agrozootecniche, compatibilmente con le normative vigenti e previo ottenimento dei pareri delle autorità competenti, dare la possibilità di realizzare paddok, serre, strutture, annessi agricoli, manufatti per la raccolta, conservazione e utilizzo di reflui e deiezioni animali, ritenuti indispensabili all’esercizio dell’attività agricola ed al rispetto delle norme igienico-sanitarie e per preservare il territorio dall’inquinamento.
RIQUALIFICAZIONE ED AMPLIAMENTO DELLE STRUTTURE ALBERGHIERE ESISTENTI
È stato già evidenziato che l’attività turistico-alberghiera, componente rilevante dell’economia locale, richiede interventi di riqualificazione, adeguamento ed ampliamento delle proprie strutture ricettive. È noto che nel corso degli ultimi anni si è verificato un continuo spostamento delle attività alberghiere, sorte inizialmente per rispondere prioritariamente alla domanda di cerimonie per sponsali, verso interessi che hanno visto l’affermarsi progressivo di correnti turistiche interessate sempre più all’archeologia, alla cultura, al mare, allo sport e all’ambiente. In questo nuovo contesto si pone il problema di facilitare la riconversione delle esistenti strutture ricettive alberghiere per metterle nelle condizioni di poter offrire i servizi che derivano dalla intervenuta trasformazione del mercato. Ciò ovviamente interessa in particolare l’adeguamento delle strutture alberghiere esistenti, che allo stato sono carenti per quanto riguarda il numero dei posti letto. È pertanto doveroso da parte del Comune favorire, attraverso particolari scelte da inserire nell’ambito del PUC, quell’importante processo di trasformazione in atto di ristrutturazione del turismo locale. Dai dati si rileva che la consistenza delle attuali strutture alberghiere è di 46 esercizi che dispongono di 2691 posti letto e n. 1233 camere. In merito alle caratteristiche di tali attività va osservato che esse sono ancora oggi costituite prevalentemente da importanti saloni e da sale ristoranti sproporzionate al numero di posti letto. Infatti tale caratterizzazione rispondeva alle esigenze prima evidenziate. L’attuale situazione evidenzia l’esistenza nelle strutture alberghiere di un marcato squilibrio tra posti letto e dimensionamento dei servizi di ristorazione interna. Ove possibile e compatibilmente con la conformazione tecnico funzionale degli alberghi esistenti i volumi attualmente destinati alla ristorazione vanno riutilizzati per fini e destinazione di soggiorno. Per avere elementi attendibili da porre a base delle esigenze volumetriche finalizzate all’incremento del numero di posti letto, si parte dal dato sulla dimensione dell’attuale volumetria che interessa le strutture alberghiere, che è di circa 290.000 m3. In modo presuntivo, allo stato, le esigenze integrative di posti letto è di circa 2000 nuovi posti letto. Partendo dalla considerazione che per una camera si richiede un volume lordo di 75 m3 compreso i servizi comuni necessari e che la previsione debba attestarsi mediamente su 2 posti letto per camera, si conclude che per conseguire l’obiettivo fissato sia necessario realizzare n. 1000 nuove camere che comporterà un incremento volumetrico complessivo pari a m3 75.000. Infatti, tenuto conto che il volume lordo per camera è pari a circa 75 m3 e che si prevedono n. 2 posti letto per ogni camera e che sono fissati in n. 2000 i nuovi posti letto da realizzare si calcola che: un posto letto richiede 37,5 m3, mentre 2000 posti letto richiedono 75.000 m3 pari a circa 1000 nuove stanze. Tali previsioni di incremento volumetrico previsto per gli alberghi esistenti resta contenuto nel 25% con l’indice fondiario virtuale complessivo, su scala territoriale comunale che sarà minore dell’indice di 1,5 m3/ m2 previsto dalla legge Regionale 14/82 nelle zone turistiche. Al fine di mettere gli operatori del settore nelle condizioni di adeguare i complessi turistici e meglio dimensionarli alle esigenze di mercato si ritiene di proporre l’approvazione della seguente regolamentazione di piano. Gli edifici esistenti che siano già destinati ad attrezzature ricettive turistiche, quali villaggi turistici, alberghi e pensioni, come tali classificati dalle norme regionali e nazionali vigenti in materia, nelle zone in cui il Puc prevede insediamenti alberghieri, nelle quali sia stato già superato l’ìndice di edificazione fondiaria di zona, potranno ottenere un ampliamento volumetrico “una tantum” anche in deroga alle specifiche norme di zona per quanto concerne il numero massimo di camere e parametri di edificazione nelle seguenti misure ovvero “una tantum rispetto al volume esistente non superiore al 25% del volume esistente”. Gli ampliamenti devono essere riferiti al volume della struttura ricettiva esistente, già destinato ad attività turistica alla data di adozione del Puc, e saranno utilizzati per integrare i posti letto esistenti.
ALBERGO DIFFUSO E TURISMO RURALE
A partire dal Capoluogo e dagli altri borghi rurali e urbani, si pone il problema del rilancio del loro tessuto urbano interno e la valorizzazione dei tanti splendidi casali, abbandonati e diffusi nelle aree rurali. Va configurata nel nuovo Puc una concezione di “albergo diffuso” in cui si intrecciano le attività attuali da riqualificare, gli edifici e i casali citati da recuperare, il turismo rurale o naturalistico da sostenere, i nuclei di elevata qualità architettonica da recuperare, in funzione delle nuove esigenze ricettive anche culturali/congressuali/sportive. Detto questo, chiaro è che il progetto dello sviluppo turistico del nostro comune passa attraverso la realizzazione di nuovi complessi turistici diversificati, graduali e stellari nella piana, promuovendo le condizioni urbanistiche per la creazione di un’articolata rete di attività agrituristiche e di turismo rurale che potranno rappresentare il modo di incentivare il soggiorno e le vacanze di campagna, promuovere il consumo e la vendita delle produzioni agricole tipiche locali. L’interconnessione del turismo archeologico e storico con il turismo “dell’albergo diffuso” a diffusione “stellare” assume un particolare significato per la vendita dei prodotti agricoli tipici e dei prodotti dell’artigianato, per consumi connessi alla presenza turistica e per vendita sui mercati urbani. Consentire la diffusione “stellare” del turismo e la creazione “dell’albergo diffuso” rappresenta una scelta di rilevante importanza per la creazione di flussi turistici “non poveri” fuori stagione.
CAPACCIO CAPOLUOGO
È opportuno individuare azioni adeguate per incentivare il rilancio economico e sociale del Capoluogo. Prevedere, nei limiti delle previsioni del dimensionamento di Piano:
– un’espansione residenziale compatibile nelle zone adiacenti al centro storico;
– l’ampliamento di quelle attività turistiche esistenti e l’incentivazione per quelle da creare ex- novo sia nel centro abitato che in aree adiacenti allo stesso;
– prevedere il recupero, l’adeguamento e il cambio di destinazione d’uso degli immobili esistenti per attività commerciali, culturali, artigiane, turistiche e di servizio;
– prevedere l’insediamento di un moderno anfiteatro per lo svolgimento di attività culturali, teatrali ed artistiche;
– realizzare l’ampliamento dei giardini comunali con creazione nella zona sottostante di un’area polivalente per mercato e parcheggi.
