Secondo Il Quotidiano del Sud di Salerno (che ha pubblicato in anteprima la notizia) ci sarebbe un’inchiesta aperta dal sostituto procuratore di Salerno Francesca Fittipaldi.
IL NOSTRO FACT CHECKING
Probabilmente, la fretta dell’Amministrazione Comunale di ottenere il risultato da anni sperato ha generato dei passaggi a vuoto nella procedura. In ogni caso, sarà eventualmente compito degli inquirenti chiarire la vicenda
Questo servizio giornalistico non rappresenta un’accusa verso chi amministra, ma intende porsi delle domande. L’abbattimento dell’ex Cinema Myriam in Piazza Santini a Capaccio Scalo è una cosa buona. Lo ribadiamo. Così come allo stesso modo un’ottima cosa sarà la programmata futura edificazione di una nuova struttura che fungerà da Cinema-Teatro con l’obiettivo di ridare centralità e rivitalizzazione sociale a Piazza Santini. Tuttavia, per chi vi scrive come per molti altri, non conta soltanto “fare le cose” ma anche “come” le stesse vengono fatte. Soprattutto, quando a pagare, in questo caso costi ingenti, sono le casse di un ente pubblico, il Comune di Capaccio Paestum, e quindi l’intera comunità. Come ben si sa da tempo, l’immobile ex Cinema Myriam era di proprietà di privati. Pertanto, è stata necessaria una transazione di acquisto. A questo punto del racconto, si rende necessaria un’ulteriore premessa. Ai privati, oggi ex proprietari, non può essere additato nulla. Hanno dato la disponibilità a cedere l’immobile. Ora, se la transazione è stata per loro molto vantaggiosa, ciò non può essere assolutamente attribuito alla loro scaltrezza o ingordigia ma bensì, e questo lo sottolineiamo a scanso di equivoci ed interpretazioni malevoli, alla fretta con la quale l’Amministrazione Comunale ha agito al fine di ottenere il risultato e poterlo subito sbandierare.
La permuta
Ma veniamo ai numeri e ai dati oggettivi. Il Comune di Capaccio Paestum, al fine di addivenire all’acquisto della proprietà dell’edificio ha stabilito, con perizia tecnica, nella cifra di 623.000 euro (comprensiva delle somme dovute dalla Myriam Srl al Comune a titolo di tasse, tributi e sanzioni) il valore dell’immobile fatiscente ed inagibile. Abbiamo letto con attenzione l’atto notarile, stipulato in data 1 giugno 2020, che ha stabilito tutti i passaggi dell’accordo di permuta tra il Comune ed i privati. In particolare, nello stesso atto è citata e contenuta la ratificata volontà da parte del Comune di demolire l’immobile in quanto “rudere in pessime condizioni statiche e di manutenzione”. Orbene, se il destino dell’immobile oggetto della compravendita (e valutato in perizia euro 623.000 in quanto “rudere”) era la sua demolizione (come poi appunto è stato in quanto fatiscente e già oggetto di ordinanze di messa in sicurezza) l’unico valore reale di cui i privati potevano vantare era il suolo (1810 mq). Il valore di tale suolo è facilmente misurabile. La delibera di C. C. n. 44 del 14.06.2011 fissa per il Comune di Capaccio Paestum, come massimo valore per un’area edificabile da PRG vigente, la cifra di euro 100 al mq. Ora, 1810 mq di suolo a 100 euro al mq esprimono un valore di 181mila euro. Da qui, pertanto, abbiamo avuto evidenza di una prima incongruenza. Ma, supponiamo che ci stessimo sbagliando e che il nostro metodo di ragionamento non fosse corretto. Ritorniamo alla, fissata da perizia, cifra di 623.000 euro e andiamo a leggere ancora più attentamente l’atto notarile di transazione per vedere cosa realmente il Comune di Capaccio Paestum ha dato in cambio ai privati in controvalore dei 623.000 richiesti. Partendo dal presupposto che il Comune di Capaccio Paestum edificherà a proprie spese il nuovo Cinema-Teatro per un costo da progetto già approvato di 2.500.000 euro (ottenuti attraverso Mutuo alla Cassa Depositi e Prestiti), nel contempo, a fronte di quei famosi 623.000 euro, ai privati dovranno essere ceduti, chiavi in mano al completamento dei lavori, aree commerciali dello stesso immobile su due dei tre lati principali per complessivi mq 458,50, di cui 343,70 a destinazione commerciale e 114,80 ad uso deposito locale commerciale. Ora, andiamo a quantificare il valore economico dei 458,50 mq totali facendo le opportune distinzioni. Per calcolare questo valore è molto semplice. Si procede tecnicamente attraverso un’analisi di tipo comparativo che abbiamo fatto fare a degli esperti che hanno consultato, con riferimento alla zona di Capaccio Scalo, i prezzi di locali commerciali sia su agenzie immobiliari nazionali che su altre che operano a livello locale e che hanno un forte termometro del mercato. La stima con il metodo del confronto attraverso la ricerca dei beni comparabili è una metodologia riconosciuta, basata sulla comparazione diretta dell’immobile oggetto di valutazione con immobili simili compravenduti di recente con prezzi di mercato noti. Ne viene fuori che a Capaccio Scalo, l’attuale mercato fissa tra i 2000 e i 2600 euro a mq il prezzo per un locale commerciale. Consideriamo poi che si tratta di locali siti in una nuova costruzione (di fatto una galleria commerciale di un Cinema-Teatro che si prefigge di essere punto di snodo della vita sociale di una Piazza). Quindi, volendosi mantenere bassi possiamo attestarci a un valore di 2400 euro al mq. Dunque, 343,70 mq commerciali a 2400 euro per 1 mq, totalizzano la cifra di 824.880 euro. A questa va sommato il valore dei 114,80 mq ad uso deposito commerciale che, da norma, vanno conteggiati al 50% avendo una destinazione diversa. Quindi mq 57,40 da moltiplicare per 2400, ovvero 137.760 euro. Pertanto, i 458,50 mq (come da atto di permuta) che il Comune di Capaccio Paestum ha ceduto in compensazione ai privati totalizzano un valore di 962.640 euro. Una cifra assai più alta dei 623.000 da coprire. Ma non è finita qui per il Comune. A questi 962.640 euro vanno sommati anche i 78.000 euro che l’Ente si è accollato per demolire l’immobile e i 37.000 euro riguardanti le spese notarili che, come specificato nell’atto del notaio, sono a carico del Comune di Capaccio Paestum. Siamo ad un totale di 1.077.640 euro. E non basta. Come detto, i costi di realizzazione delle opere sono tutti a carico del Comune. Quei 458,50 mq sono da realizzarsi con parte dei 2.500.000 euro di mutuo che il Comune di Capaccio Paestum ha stipulato per edificare il nuovo Cinema-Teatro.
Il dietrofront della variante al PRG vigente
Che si fosse andato di fretta senza prestare attenzione alla forma e alla sostanza, lo si è capito ben presto. E si è cercato di rimediare. Ma, come spesso capita, la toppa può essere peggiore del buco. Anche perché il buco era assai vistoso. Il suolo su cui era ubicato l’ex Cinema Myriam ricade nel PRG vigente come zona A2 (di interesse storico – artistico) al pari di tutta l’area cosiddetta del “Villaggio”. Nel PRG firmato da Airaldi tuttora in vigore, fu proprio l’allora Sovrintendenza, con una puntuale osservazione, ad indicare ed ottenere che tutta l’area in questione ricadesse in zona A2 ovvero in quanto il complesso rappresenta l’architettura tipica dei Borghi della Riforma Fondiaria degli anni ‘50 del secolo scorso, parte integrante della storia moderna dei nostri luoghi. Pertanto, l’attuale Amministrazione Comunale, proprio in questa delibera, ha dovuto dare atto che si è accorta con ritardo che stava programmando e progettando un’opera pubblica su un suolo che da PRG vigente è incompatibile. Si poteva procedere solo ad una ristrutturazione dell’immobile senza alterare i volumi esistenti. Si è quindi resa necessaria una variante al PRG vigente che il Consiglio Comunale ha approvato votando la delibera n. 48 del 06.08.2020 dando al suolo in questione la nuova zonizzazione M, una sorta di zona mista o meglio ancora, a voler essere spiritosi, “zona Myriam”. Questa variante, a nostro avviso, rappresenta, oltre alla conferma di una procedura pasticciata e frettolosa, un atto sul quale numerose sarebbero le osservazioni da fare. Per quanto ci riguarda, da quel che abbiamo visto, l’atto non si presenta perfettamente in aderenza alle norme, in particolare al Decreto Interministeriale n. 1444 del 2 aprile 1968, caposaldo in materia urbanistica (detta limiti e regole valide su tutto il territorio nazionale per i Piani Regolatori Generali) e che, tra le altre cose, specifica i vincoli propri delle zone A e i limiti connessi ad esse. Inoltre, non ci convince neppure la motivazione alla base di questa Variante, ovvero la espressa volontà di voler in tal modo consentire un progetto ed un intervento più ampio (si è passati ad un edificio di 4 piani) in modo da bilanciare la quantità di volumi pubblici rispetto a quelli da edificare e cedere ai privati per uso commerciale. In ogni caso, la Variante al PRG approvata in Consiglio Comunale dovrà seguire l’iter di legge ed ottenere i pareri ed il vaglio degli organi sovracomunali preposti.
Un intervento troppo invasivo. Cosa ne è del Concorso di Idee?
La sopracitata variante al PRG vigente ha, come detto, ampliato il progetto del nuovo Cinema – Teatro che presenta ora una consistenza volumetrica quasi raddoppiata. Uno scatolone di 4 piani che cambierà totalmente le caratteristiche di Piazza Santini. Un mega edificio che architettonicamente non ha nulla a che vedere con ciò che l’Amministrazione Comunale solo pochi mesi fa, attraverso l’indizione di un Concorso di Idee per Piazza Santini, intendeva valorizzare ed armonizzare con l’esistente. Un Concorso di Idee, del quale si attende l’esito, e che, a questo punto, con la nuova variante urbanistica e il mutato progetto del Cinema – Teatro, si può archiviare come completamente inutile e di nessuna pertinenza. Occorre capire (e far comprendere a chi amministra) che uno degli aspetti dello sviluppo di un qualsiasi territorio, e quindi anche di Capaccio Paestum, si concretizza attraverso l’uso e la tutela dei beni identitari e storico – culturali. Non a caso il “Villaggio” è uno di questi e perciò inserito in zona A2. In generale invece, sta emergendo un modus operandi che rischia di non lasciare traccia della presenza dei valori storici di Capaccio Paestum. La tendenza a voler abbattere l’esistente (qualcuno vorrebbe destinare tale sorte anche all’edificio attuale sede del Consorzio di Bonifica) per un moderno anonimo, tipico atteggiamento di chi non conosce le origini del luogo, porterà all’omologazione di interi pezzi di territorio che non avranno più nessuna identità.
Carmine Caramante
Documenti consultabili sull’argomento:
– Delibera di G. C. n. 80 del 11.07.2019;
– Delibera di G. C. n. 194 del 18.09.2019;
– Delibera di G. C. n. 210 del 19.09.2019;
– Catasto Fabbricati, Ufficio Provinciale di Salerno – Elaborato planimetrico, Mappale 43373;
– Piano Regolatore Generale di Capaccio Paestum;
– Delibera di C.C. n. 44 del 14.06.2011;
– La ricerca dei comparabili nel metodo del confronto di mercato, Georoma.it;
– Atto Notarile – Registro Generale n. 15755 – Agenzia delle Entrate Salerno – Ufficio Pubblicità Immobiliare;
– Delibera di C.C. n. 48 del 06.08.2020.
